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        3. 歡迎訪問北京市租賃行業協會! 2023-02-03 Friday

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          信托制度在長租公寓業務中的運用

          日前,長租公寓又處于風口浪尖。某長租公寓一邊拖欠房東租金,另一邊租客被驅離后仍需償還租金貸,導致租房不易,暗藏風險。

          長租公寓運行模式是這樣的:為提高資金周轉率,快速占領市場,長租公寓一邊發行專項ABS進行融資,另一邊通過租金返還等方式,誘導租客簽訂租金貸。通過一次性獲得未來幾年的租金進行再投資,讓租金在一個滾動的資金池進行期限錯配。

          金融必須服務實體經濟需要,如果一切經濟活動都泛金融化,必然會產生大量騙局。上述長租公寓的運作模式具有明顯的缺陷。一是不可持續。租賃市場競爭激烈,規模、利潤和現金流是一個“不可能三角”。因此,各長租公寓只能把“二房東”生意做成“高收低出”“長收短付”的金融生意。二是貸款提供方缺乏社會責任感。部分租金貸的提供方為減少不確定性,回避合同中 “如果租戶提前退租,由長租公寓將剩余租金款直接返還給貸款提供方”等條款,極大損害了租住雙方的利益。三是涉眾性資金管理結構性缺失。

          針對涉眾性資金管理,中國銀保監會11月發布對十三屆全國人大三次會議第7589號建議的答復意見,表示“銀保監會多方呼吁發揮信托機制在涉眾性社會資金管理中的作用”。涉眾性社會資金管理的影響面十分廣泛,但部分收取人存在挪用資金、卷錢跑路等問題,影響社會穩定。目前,長租公寓的困境本質上是涉眾性資金管理問題,具有風險管理的空間和可行性。

          信托公司可為長租公寓提供受托賬戶服務,由信托公司受托管理租金,按約定向出租人轉款,并留存一定比例作為風險保障金,其余受托資金可按約定由長租公寓投入再生產。在此模式下,信托公司受托管理的租金包括:預付的租金、租金貸的貸款及租金的孳息。在集約式長租公寓中,更適合運用信托機制設計租賃權或者租金收益權信托產品,如果出現流動性風險,可以實現托管,并利用押金平滑和化解風險。

          此種模式下,信托機制的優勢體現在幾個方面:

          促進長租公寓的可持續發展。信托公司受托管理租金可以降低長租公寓的資金管理成本;同時,將長租公寓的現金流控制在可持續發展的臨界值內,實現風險管控,降低系統性風險,促進租賃行業長期、穩定、可持續發展。

          保障出租人的受益權。信托機制有效運用后,出租人可真正將固定資產轉換為“固定收益”資產,收益穩定有保障。此外,租金收入實現破產隔離,不受長租公寓經營狀況影響,收益安全有保障。

          保障租客的居住權。成熟的信托機制運用,可以讓承租人獲得居住安全感,愿意通過更長的租期,鎖定較為低廉的租金;此外,還可以通過信托合同,保障租客的居住權、資金返還權及提前還貸權等權益。

          目前,信托機制在賬戶服務功能運用方面尚有缺失。從信托公司角度,一是受托賬戶管理成本過高,信托公司利潤微薄,業務開展動力不足。二是隨著監管日趨嚴格,信托公司在涉及房地產項目時,一般會采取較為嚴格的風控措施。三是國內REITS市場尚不成熟,信托公司退出方式有限,信托機制難以發揮其優勢。

          從長租公寓角度,在沒有明確監管要求的前提下,長租公寓會選擇將資金留存在公司內部,以獲取資金沉淀收益或進行臨時性資金周轉;受托賬戶服務限制了長租公寓資金周轉率上限,不利于長租公寓開拓市場,與長租公寓戰略發展目標不一致。

          筆者認為,信托機制的廣泛應用可以保護各方利益。淡化長租公寓的金融屬性和角色定位,做好房產托管工作,讓金融工具回歸金融機構,讓信托回歸本源。

          一是強制資金監管。建議監管部門要求長租公寓采用信托機制進行受托賬戶管理,減少租賃行業性風險,保護租客與房東基本權益。

          二是規范服務信托。金融監管部門應及時出臺服務信托相關制度,以明確服務信托的邊界,增強服務信托的應用性和可操作性;同時,避免服務信托成為規避資金信托的另一通道,偏離信托本源。

          三是培育受托文化。無論是長租公寓還是信托公司,本質上都是基于受托責任提供服務,只有建立了整個行業的秩序,才能防患于未然。

          目前,信托機構受托賬戶管理服務正處于探索階段,南京等城市已經計劃出臺相關政策,將超額收租存入監管賬戶。信托公司可以充分利用行業基礎設施在提升服務信托信息披露水平、規范服務信托運營以及輔助監管監測等方面的功能,改善服務信托的服務能力和服務水平,降低服務信托運營成本,加強服務信托等業務的監管,使信托公司能充分發揮信托制度優勢,助力改善長租公寓等業務中涉眾性資金的管理,進一步服務社會民生。

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