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政策法規
執行程序中人民法院對虛假租賃合同審查的五大標準
一、不可能訂立的租約--租約訂立行為的真實性審查
司法解釋明確指出，人民法院執行程序中有權對被執行不動產物權上設定的租賃合同進行實質審查，包括合同的合法有效、租賃物占有、合理履行等方面作出實體審查裁決。認定租約的真假固然不易，但是，根據人民法院執行工作實踐調查，對于部分明顯不可能簽訂或嚴重違背生活常理不可能簽訂的租約，仍然可以直接作出審查判斷。
1、倒簽的時間
案例一
廈門中院在執行孫某某與楊某、張某債權糾紛一案過程中, 依法查封了被執行人張某名下房產，并委托進行了兩次降價拍賣，拍賣過程均告知被執行人張某，被執行人張某未提出該房屋存在租約。在該房第三次拍賣成交后，案外人吳某某向法院提出異議，認為其已經與張某簽訂10年的租約，并向法院提交房屋租賃合同，顯示租期從2012年10月到2022年10月，10年租金共計36萬已經一次性付清。為此，法院依法委托西南政法大學司法鑒定中心對該房屋租賃合同簽署時間進行鑒定，《司法鑒定意見書》認定："送檢的標稱簽署日期'二0一二年十月一日'的《房屋租賃合同》原件上的'吳某某'署名字跡與標稱日期' 二0一五年八月十九日'的《委托書》上'吳某某'署名字跡應為同期形成"。據此，廈門中院依法分別對被執行人張某與案外人吳某某處以罰款1萬元處罰，被執行人立即主動騰退了被執行房屋。
倒簽時間是虛假租約最常見的形態。當事人在糾紛發生之前，一般情況下并沒有動力制造虛假的租賃合同，也不可能預計到人民法院的查封執行。只有當人民法院采取查封措施（包括保全查封）時，當事人為對抗法院查封執行，避免其財產被強制執行處分，才倒簽時間，偽造相關的虛假租賃合同。對于此類倒簽時間較長的虛假租約，一般可以通過對簽名與時間字跡進行司法鑒定的技術手段，檢定簽訂合同的真實時間，從而作出真實性或虛假性判斷。
因此，只要能夠查明證實被查封不動產上設定的租賃合同系倒簽偽造的，就可以認定整個租賃合同的虛假性質，當然排除其對執行的干擾。
2、沖突的租約
執行實踐中，被執行人偽造虛假租約，為了對抗法院的查封行為，往往需要編造虛假的事由，發生"租賃"期間內行為與其他民事行為的沖突現象。
案例二
思明法院在執行興業銀行、交通銀行與風馳公司金融借款糾紛案件中，對被執行人風馳公司提供的抵押店面（抵押于交通銀行）依法啟動執行拍賣程序，并在抵押店面張貼公告，要求店面承租人快意公司限期搬離，騰退清空房屋。承租人快意公司向執行法院提出執行異議，主張其在2008年3月15日即與風馳公司簽訂租賃合同，租期20年，租賃時間早于抵押登記時間2008年7月16日，故要求停止案件執行。執行法院審理認為，從快意公司在工商局備案登記的租賃合同認定，快意公司與風馳公司簽訂租賃合同時間為2009年1月25日，晚于抵押店面的抵押登記時間，故裁定駁回快意公司的執行異議?？煲夤静环绦胁枚?，向思明法院提起執行異議之訴。思明法院一審審理認為，快意公司提供的2008年3月15日簽訂的租賃合同及銀行付款憑證，無法證明其已支付租金，更無法證明其按照租賃合同約定支付方式、期限履行，其預先繳交長達10年租金與常理不符；另查明快意公司在工商局備案登記的租賃合同簽訂時間為2009年1月25日，故認定快意公司與風馳公司簽訂租賃合同時間晚于抵押登記時間。因此，思明法院認為快意公司簽訂租賃合同時間晚于抵押權設立時間，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權，故駁回快意公司的訴訟請求?？煲夤静环崞鹕显V，廈門中院二審審理認為一審判決正確，予以維持，故駁回快意公司上訴請求。
案例二中，被執行人與案外人先后提交了兩份租約，一份租約顯示租賃合同簽訂于抵押權人抵押登記之后，一份租約在工商局登記報務，顯示合同簽訂于抵押登記之前。兩份矛盾租約，明顯互相矛盾沖突。筆者認為，若被執行人與案外人無法作出合理的解釋，或者作出自相矛盾的虛假陳述，則可以判定其提供了租約系虛假租約，排除其對執行的干擾。
3、租金一次性支付
案例三
廈門中院在執行陳某某與李某某債權糾紛一案中，依法查封了被執行李某某名下一處商場，經委托評估價值2500萬元，在公告清場準備委托拍賣時，被執行人李某某與案外人劉某向法院提交租賃合同一份，約定劉某已承租該商場，租期20年，已一次性支付10年租金1500萬元，并向法院提供了劉某向被執行人李某某支付1500萬元的轉賬憑證。劉某對法院執行清場拍賣行為提出異議，要求法院保護劉某租賃物權。承辦法官經向該商場所在物業公司走訪調查，查明法院采取網絡查封措施之時，該商場系由被執行人李某某實際控制經營，法院現場查封之時，該商場亦非處于劉某經營之下，證明劉某所謂承租行為并不存在，所提交的租賃合同顯系虛假合同。經法院明示調查筆錄之后，案外人劉某立即撤銷了執行異議。
執行實踐中，被執行人編造虛假租約的主要形態是長期租金一次性支付（還有極少數先支付大額租金情況），相當于透支被查封不動產的長期使用權益與收益權，既達到阻礙被查封不動產拍賣處分的目的，也試圖繼續占有被查封不動產的長期收益收入。長期租金的一次性支付，特別是較大金額的現金支付，除非土地出租等需要長期投資的項目，否則，明顯違背生活常理，當然屬于"不合理租約"，應排除其對執行工作的干擾！當然，如果被執行人與案外人串通，根本沒有租金支付的事實，而偽造租金支付行為活動，則屬于惡意偽造"虛假租約"范疇，更應當承擔相應的法律責任。
筆者認為，被執行人與案外人約定，一次性支付大額租金，特別是大額現金支付方式，明顯違背生活常理，屬于"以明顯不合理低價承租"現象，應當遵照不合理租約的審查原則，排除其對人民法院執行工作的干擾。若被執行人與案外人并未實際發生租賃關系，不存在租金支付的事實，而是偽造虛假的租金支付情節，則也已構成以編造虛假租約方式干擾法院執行工作，情節嚴重，應追究其法律責任。
4、租約部分文本"剪接"
案例四
廈門中院在執行廈門某技術公司申請執行廈門某商貿有限公司、黃某某一案中，依法查封了被執行人廈門某商貿有限公司名下一間商鋪，案外人張某某提出異議，認為其已經與該公司簽訂十四年租約，并向法院提交租賃協議與房屋移交確認書一份。經委托司法鑒定，發現案外人與被執行人廈門某商貿有限公司提交的租賃合同中，前幾頁文字系噴墨打印形成的，而最后一頁系激光打印形成的，明顯不符合同一時間形成的文件資料，簽名筆跡也與落款時間不一致。據此，法院認定被執行人廈門某商貿有限公司與案外人串通編造虛假租約干擾執行，分別對案外人張某某、廈門某商貿有限公司法定代表人黃某某予以拘留十五天并罰款五萬元處罰。廈門某商貿有限公司法定代表人黃某某立即表示將騰退被查封房產交法院執行，并主動繳交了罰款。
上述案例四中，被執行人與案外人串通，采用保留租賃合同的最后一頁關于簽名蓋章和簽訂合同時間的條款，偽造合同的主要條文的方式，編造虛假的租約，改變租賃合同的租期、租金、付款方式等核心條款，意圖對抗人民法院對該房產的強制執行程序，當然沒有法律效力，甚至已經構成拒不執行判決裁定共同犯罪。
二、不履行的租約
1. 租賃物占有
租賃合同是實踐性合同。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的規定，出租人將租賃物交付承租人占有使用，是租賃合同的必備要件。不存在不交付租賃物的租賃合同。因此，審查租賃物的交付占有是判斷租賃合同真實性以及是否真實履行的一個關鍵要素。
案例五
廈門中院在執行某商業銀行與翔安某公司借款合同糾紛一案中，依法查封了被執行人名下寫字樓一幢，案外人李某某提出執行異議，認為其與被執行人簽訂租賃合同，約定"待該寫字樓現有租賃到期之后，由李某某租賃20年，租金抵償被執行人所欠債務。"經審查，執行法院認為案外人預期承租被執行標的，被執行房產尚未實際交付租賃使用，該租賃合同關系尚未生效，不得對抗法院執行。
如上述案例，因為被執行房產在人民法院查封時尚處于第三方占有使用過程中，被執行人與案外人簽訂租賃合同，約定案外人并非直接占有租賃物，而是案外人預期承租被執行人已經被法院查封的房產，明顯不符合生活常理，也不符合租賃合同的生效要件。
筆者認為，此類合同要么尚未生效，不得對抗法院查封執行行為，要么違背生活常理，應排除其對人民法院執行工作的對抗效力。同理，案外人必須承擔證明已經合法占有交付使用租賃物的舉證責任，未占有被查封不動產的，租賃合同并未生效履行；或在查封之后占有不動產的，當然不得對抗人民法院的查封執行。
2. 租賃物轉租
當然，租賃物的占有，并非僅指承租人直接占有使用租賃物，還包括租賃物的指示占有。特別是對于轉租市場，租賃物經常發生承租人向次承租人交付占有的現象。對此，應當分類予以辨別，判斷其真實效力。
案例六
廈門中院在廈門某金融機構與某公司借款合同糾紛一案中，依法查封了被執行人某公司名下的抵押房產一幢，被執行人某公司在辦理貸款抵押手續時，簽字確認該房產在抵押之時屬于自用性質，未對外出租。但是，在依法委托評估拍賣期間，案外人陳某某提出異議，并向法院提交一份租賃合同，約定案外人陳某某在抵押之前承租該房產15年，一次性現金支付租金50萬元，后先后對外轉租。為此，陳某某提供了銀行取款憑證、被執行人某公司租金收據等證據。經承辦法官向該房產所在物業公司調查，查明該房產要抵押登記之后一年才對外出租，之前一直由被執行人某公司自己使用。為此，執行法院裁定案外人陳某某所提供租賃合同系虛假租約，駁回其執行異議請求。
本案中，針對人民法院對被執行人名下房產的查封執行，案外人提出執行異議。在執行異議審查程序中，案外人主張其租賃物抵押之前，即已向被執行人承租訟爭標的物，但并未實際占有該房產，而是按照合同關于轉租的許可，直接將該房產轉租給其他第三人使用，因此，其租賃合同可以對抗抵押權人的擔保物權，也可以對抗排除人民法院的執行查封。
應該說，租賃合同中承租人依法享有占有使用以及轉租使用租賃物的權利，但是，在人民法院執行實踐中，不能排除被執行人與案外人串通，利用租賃合同的轉租權利，以轉租的形式，虛構租賃合同，以對抗干擾人民法院對被執行財產的查封執行。其實，這種現象已經成為人民法院執行程序中遇到的一類新問題。因為，被執行人與案外人串通編造虛假租賃合同，必須解決租金支付與租賃物交付問題，若要有效對抗強制執行拍賣，被執行人一般均試圖編造長期租約并一次性支付大額租金，從而損害被執行財產的財產價值。當法院采取查封措施時，若該不動產處于出租狀態，則，被執行人與實際承租人無法編造虛假的一次性支付長期大額租金的事實。此時，被執行人只有通過利用與案外第三人事前發生其他大額資金往來，假借第三人的名義承租訟爭房產，虛構租金一次性支付，再由第三人對外轉租的假象，實現對抗法院查封執行的目的。
筆者認為，對于被執行財產的轉租行為，應當嚴格審查案外人（即承租人）與被執行人之間租賃合同的真實性，而且應當嚴格審查案外人與次承租人之間租賃合同的真實性。案外人主張在法院查封之前承租執行標的物并出租的，應當對前述租賃合同與轉租合同的真實性承擔證明責任，不僅應當證明租賃合同簽訂的真實性，而且應當證明前后租賃合同履行的真實性。否則，應當認定為虛假租約，不得排除人民法院對訟爭標的的執行處分。
3. 未支付租金
案例七
廈門中院在執行廈門某銀行與禾達公司金融借款糾紛一案中，依法執行拍賣了被執行人禾達公司的抵押廠房。執行過程中，案外人閩臺公司向翔安法院提起訴訟，請求確認其與禾達公司簽訂的12年租賃協議有效。該案一審第一次庭審中，禾達公司當庭對閩臺公司提出的所有租賃主張均予以認可。抵押權人某銀行及拍賣買受人廈門某公司了解到該租賃糾紛正在審理后，申請作為第三人參加該訴訟。但當某銀行及買受人參加訴訟，禾達公司及委托代理人經法庭多次傳喚拒不到庭。在該案一審第二次庭審中，某銀行對閩臺公司提出的訴訟請求及證據提出質疑，認為閩臺公司并未支付租金，閩臺公司主張的租金往來款項所涉及的轉款人及收款人均非租賃協議當事人，閩臺公司亦未替禾達公司代墊工人工資，且未實際進占抵押廠房。事后閩臺公司補充證據提出，禾達公司及委托代理人林文通（亦即實際控制人）已書面確認閩臺公司已支付租金、代墊工人工資，并對實際進占抵押廠房的時間進行變更。
結合租賃協議履行情況和禾達公司及其委托代理人在訴訟中的異常行為，翔安法院一審審理認為，租賃協議的落款時間雖早于抵押廠房的抵押時間，但閩臺公司與禾達公司并未按照協議約定履行支付租金、辦理登記、繳納稅費等義務，閩臺公司亦未實際占有使用抵押廠房，租賃協議并未實際履行。閩臺公司與禾達公司簽訂租賃協議的目的在于對抗興業銀行抵押權的實現，存在惡意串通的行為，損害抵押權人及買受人的利益，依法認定無效。閩臺公司不服提起上訴，二審廈門中院審理認為，閩臺公司庭審陳述實際進占抵押廠房時間前后矛盾，且無法對未占用抵押廠房卻支付租金但未有督促或催告行為做出解釋；同時閩臺公司無法對所謂租金的轉款人及收款人均非租賃協議當事人的事實，以及轉款金額與租金金額不一致給予合理解釋，故駁回閩臺公司的上訴。
在合法設立的租賃合同中，承租人具有支付租金的義務。承租人按照合同約定支付租金，是租賃合同真實履行的必然要求。因此，審查承租人支付租金的情況，是認定租賃合同是否真實履行的一個重要因素。案例三中，案外人不僅未實際占有租用被執行的抵押廠房，而且編造了虛假的租金支付現象，無法解釋所謂租金的轉款人與收款人不一致以及轉款金額與租金金額不一致問題，可認定為虛假租約。
筆者認為，被執行人與案外人主張被查封不動產在查封之前已經存在長期租約的，應當就該租約約定之租金的實際支付情況承擔證明責任。對于不違背常理一次性支付長期土地租金的，應當提交租金的來源、支付時間、地點、轉帳憑證等證明租金支付的真實性。對于分期支付的，應當證明租金支付的事實。為了防止被執行人逃避債務，同時結合生活常理，人民法院執行程序中，對案外人關于現金支付長期租金的主張，一般不予采納。
三、“以租抵債”的效力認定
案例八：
廈門中院在執行廈門某技術合作公司與廈門某商貿有限公司民間借貸合同糾紛一案中，依法查封了被執行人廈門某商貿有限公司名下房產。經三次拍賣流拍后，執行法院裁定以最后一次拍賣價抵償給申請執行人。在法院張貼搬遷公告時，案外人謝某提出異議，認為其與被執行人簽訂租賃合同，租期10年，租金一次性抵償被執行人拖欠其債務1200萬余元。
人民法院執行實踐中，常發生被執行人名下不動產被設定以租抵債的現象，即被執行人的其他債權人與被執行人簽訂一份租賃合同，以被執行人名下不動產的日后的長期租金收益抵償其債務，或者將不動產直接交付給該債權人長期使用，抵償其債權額。對此，有觀點認為，這并不是真實的租賃合同，而是一種被執行人以租金抵債的擅自處分不動產行為，當然不具有法律效力，不得對抗法院查封執行。也有觀點認為，以租抵債也是一種合同行為，只要不違背法律，或者串通損害第三人利益，并不能否認其合同效力。
筆者認為，暫不論上述案例中租賃合同的真實性問題，假定該租賃合同是真實的，對于被執行人與案外人簽訂的以租抵債合同，應當結合此類合同的性質，判斷該合同的效力。對于被執行人以尚未發生的長期租金收益，約定抵償其他債權人債權的行為，實質上是一種擅自處分被執行人名下資產的未來租金收益來提前抵償其他債權的行為，直接損害了執行案件中已經過生效裁判確定的債權人的合法債權，不得對抗法院對被執行財產的查封執行。對于被執行人將其名下不動產交付給其他債權人長期使用，以租金形式清償債務的，在人民法院查封之前已經抵償的部分可以認定為已實際履行完畢；但在人民法院查封之后，應視為自動凍結該訟爭不動產租金收益，其他案外債權人的抵債主張不得對抗法院的查封執行。當然，若主張以租抵債的案外債權人，在人民法院查封之前未實際占有訟爭不動產的，應視為租賃合同尚未成立，自始不發生租賃的效力，更不得對抗法院強制執行。
四、租賃權與抵押權沖突時的事實判定
在人民法院執行實踐中，被執行人名下被查封不動產常常發生抵押權與租賃權的沖突問題。當被執行人名下不動產已設定抵押權時，該不動產上另行設定的租賃權，除非經抵押權人同意，否則，與抵押權之間自然發生沖突。
1. 抵押物上設定租約的效力
人民法院在執行程序中，能否就租賃權與抵押權沖突效力作出認定，并直接滌除無效的租賃合同？各地法院做法不一，尚未統一。有的法院認為人民法院執行程序中對被執行人與案外人之間簽訂的租賃合同效力以及其是否具有對抗抵押權的效力，無權作出實體認定，而應通過訴訟程序進行裁判，以保護當事人的訴權等救濟權利。有的法院認為，被執行人與案外人設定的租賃關系直接影響到人民法院對執行標的的查封處分，人民法院有權依據查明的事實，對該租約的效力直接作出認定。
對此，筆者認為，根據《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條亦規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
因此，人民法院執行程序中依法查封被執行人已設定抵押的房產后，若案外人提出租賃權異議的，除非證明租賃關系設定在抵押之前，否則，不得對抗人民法院對抵押不動產的查封執行。案外人無法證明租賃權設定在前，或者根據現有證據足以查明租賃權設定在抵押權之后，且未經抵押權人同意的，人民法院應當按照《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條的規定，滌除查封房產上設定的租賃權之后，依法拍賣處分該查封財產。
2. 抵押權人的主張
人民法院查封拍賣處置被執行人名下不動產，若該不動產上已經存在租賃關系，則承租人應當對此查封拍賣處置行為提出案外人執行異議。那么，作為被查封不動產的抵押權人，能否直接主張被執行人與案外人簽訂的租約無效？
案例九：
思明法院在執行廈門某銀行與王某某借款合同糾紛一案中，依法查封了被執行人王某某名下抵押房產一套，案外人陳某某提供租賃合同一份以及租金收據、銀行取款記錄等證據，證明其已經承租該房產15年，并一次支付租金50萬元，后再轉租給他人使用。執行法院決定對該房產帶租約評估拍賣。為此，申請執行人廈門某銀行提出異議，認為被執行人王某某辦理抵押登記時確認房產未出租，相關評估機構作出的評估報告也附照片證明當時系王某某自用，且案外人陳某某支付租金明顯低于市場價格，不符合生活常理。執行法院審查后，認定該房產在辦理抵押貸款期間并未處于出租狀態，案外人陳某某對涉案房產的承租使用權不能對抗抵押權，因此申請執行人廈門某銀行的異議請求成立，裁定對查封標的物不予附帶租約評估、拍賣。案外人陳某某不服，申請廈門中院復議，亦被裁定駁回復議請求。
上述案例中，案外人主張對人民法院查封被執行人名下抵押房產享有合法承租權，并提供了租賃合同、租金收條等初步證據予以證明，執行法院初步同意按照帶租約狀態進行評估拍賣。但，作為抵押權人的申請執行人對執行法院作出的帶租約評估拍賣行為提出異議，認為抵押權設定在先、租約違背生活常理、存在虛假租約的嫌疑，請求執行法院滌除租約后再行評估拍賣。對此，作為抵押權人的申請執行人是否有權對法院帶租約評估拍賣的執行行為提出異議？若申請執行人可以就執行法院執行行為提出異議，那么，執行法院支持該異議作出排除租賃權的認定，案外承租人能否再就其對執行標的所享有的租賃權提出執行標的異議？申請執行人與案外人分別提出的異議是否產生矛盾沖突？沖突又如何平衡協調？
毫無疑問，人民法院執行程序中作出的帶租約評估拍賣是一種執行行為，申請執行人有權對此提出異議。但是，對申請執行人所提出的執行行為異議，人民法院審查的內容明顯將突破這種"執行行為"的范疇，更多是建立于審查被執行人與案外人之間簽訂租賃合同的效力基礎上，就必然影響到案外人所主張享有的對執行標的物的實體承租權利，客觀上導致兩種執行異議審查制度的重合與沖突。必須明確的是，人民法院對申請執行人提出的執行行為異議與案外人提出的執行標的異議，審查的標準、依據與救濟權利均是不同的。對執行行為的異議，系依據《民訴法》第二百二十五條進行審查，當事人不服，僅得申請上一級法院復議。對執行標的的異議，則依據《民訴法》第二百二十七條進行實體審查，當事人對審查裁定不服，可另行提起執行異議之訴，尋求訴訟確權救濟。因此，兩種審查模式之沖突顯而易見，也亟待協調平衡。
為此，筆者認為，對被執行人與案外人之租賃合同效力審查，雖然影響涉及案外人所享有的實體承租權利，但更多地是對人民法院帶租約評估拍賣或不帶租約評估拍賣之執行行為的合法性審查。當事人及利害關系人依法所享有對執行行為提出異議的權利，系法律賦予的當然的救濟權利，同時，對執行行為的異議審查裁決不服，法律也賦予了相關各方當事人及利害關系人申請復議的救濟程序，基于人民法院強制執行工作效率的考量，即使涉及案外人實體權利的審查，也應當得到尊重。
執行法院在本案執行程序中，告知申請執行人廈門某銀行，決定以附帶租約的方式評估拍賣被執行人的抵押房產，將影響執行標的的拍賣處分的速度以及評估拍賣處分的實際價值，從而直接影響到申請執行人合法權益的及時、充分實現，可能損害生效裁判確認的申請執行人所享有的合法債權。
因此，對于人民法院執行程序中作出的帶租約評估拍賣行為，應確立申請執行人提出執行行為異議為準則的審查原則，當事人（包括案外人）對執行異議裁定不服，僅得申請上一級法院復議救濟，而排除案外人（即承租人）這異議之訴選擇權。對于人民法院執行程序中作出的不帶租約評估拍賣行為，應確立案外承租人提出執行標的異議為準則的審查原則，當事人（包括申請執行人）不服執行異議裁決，應通過提起執行異議之訴尋求救濟。
當然，人民法院在作出帶租約評估拍賣或不帶租約評估拍賣之執行行為時，應當告知相關當事人救濟的權利與方式。
五、“不合理租約”的審查判斷
被執行人以明顯不合理的低價將其名下資產租賃給案外人，是被執行人逃避債務的最常用的手法之一。實踐中，被執行查封不動產存在明顯不合理低價租賃現象突出。實踐中，最大爭議是"如何認定明顯不合理低價"？部分法院直接以"明顯低于市場價格，違背生活常理"為依據，認定被執行人出租價格屬于明顯不合理低價，從而否定被查封不動產上所設定的租賃合同的效力。此時，又進一步涉及"市場價格"與"違背生活常理"的司法認定問題。各地法院似乎更多地當然認為法院具有自由裁量的權力，從而賦予執行法官或執行異議審查法官較大的自主判斷權。由此，引起被執行人與承租人較大的爭議在所難免。
筆者認為，有必要進一步細化司法解釋所確立的"明顯不合理低價承租"這個認定"不合理租約"的實質要件，進一步明確確定"明顯低于市場價格"與"違背生活常理"的作為"不合理租約"的實體認定標準，具體而言，應結合各地區社會經濟發展水平，深入調查該地區各類不動產租賃市場價格與正常的生活形態，并以此作為人民法院認定租約是否合理的依據。
為此，筆者走訪了廈門市房屋中介行業協會，就廈門地區不動產租賃市場正常價格的認定與正常租賃形態進行了深入調研，采集整理了廈門地區各類不動產租賃格式合同，并通過問卷調查，發現可生成有關各類不動產租賃價格、租期、租金支付方式的正常市場模式，具體如下表：
不動產租賃市場正常形態問卷調查表
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最長租期 |
租金支付方式 |
最長支付期限 |
租金價格能否評估 |
租金市場行情價格誤差 |
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住宅 租賃 |
１年１簽 ３年１簽 |
6年 |
押1月付3月 |
1年 |
可評估 |
不超過10% |
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商業 店鋪 |
3年1簽 5年1簽 |
8年 |
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